深圳兴元环境深耕中央空调和无尘车间设计施工领域近二十载，见证了数十家企业在承租厂房后，因忽视关键因素导致安装空调、装修无尘车间时陷入困境：合同已签、租金已付，损失却覆水难收。以下典型案例足以警醒：

• 电力容量不足致巨额损失：某中型企业租下厂房后，发现园区电力容量无法满足用电需求，被迫进行电力增容及电缆铺设，额外支出近 500 万元，耗时半年，间接损失达数千万元。

• 噪音扰民引发搬迁危机：惠州某企业选址毗邻住宅区，投产仅三个月，冷却水塔的巨大噪音引发周边业主抗议及环保部门查处，企业不得不另觅新址，损失高达约 3000 万元。

核心原则

一、场地基础条件 —— 先天决定的限制

1. 建筑层高

• 问题点：中央空调（管道系统、大型机组）、无尘车间的高效过滤送风装置、回风夹道需占用大量高度空间。层高不足会导致：

  • 净空高度无法满足设备 / 物料搬运需求；

  • 送回风管难以布设，影响气流组织和风量；

  • 无法安装标准化 FFU（风机过滤单元）及配套吊顶系统；

  • 空间压抑，影响生产操作。

• 避坑建议：

  • 明确告知业主或设计方设备高度、生产工艺对空间的实际需求；

  • 确认吊顶下预期净高（需包含风管、桥架、喷淋等占用高度），洁净区至少预留 4.5 米以上（建议 5 米及更高）；

  • 现场考察厂房是否存在下沉梁、低矮区域等构造障碍。

2. 柱网间距与内部空间

• 问题点：柱子过密或间距过小，会严重影响大型空调主机、工艺设备的摆放，阻碍管道路由布局、气流顺畅度及生产线柔性布置。
• 避坑建议：评估柱子位置与间距是否适配主要生产线布局，优先选择柱网开间大（如 8×8 米以上）或无柱大跨度空间的厂房，便于设备布局和空气流通。

3. 楼面承重

• 问题点：大型中央空调主机（制冷机组、冷却塔等）、无尘车间的重型生产设备及维护平台重量较大，楼面承重不足可能导致：

  • 设备无法安全安装，需大规模加固（成本高昂）；

  • 存在结构安全隐患。

• 避坑建议：

  • 明确拟安装区域的最大允许楼面载荷（单位：kN/m² 或 kg/m²）；

  • 向设备供应商索要准确重量（含基础、运行重量）；

  • 若设备集中放置，需核算局部载荷是否超标，优先选择载荷较高的楼层或靠近主结构柱的位置。

4. 屋面条件

• 问题点：冷水塔、冷却水泵、新风处理机组等设备常放置在屋面。若屋面不具备上人条件、通道不便、承重不足，或被太阳能等设备占用，会制约空调方案实施，增加安装难度和成本。
• 避坑建议：现场考察屋面是否有足够安装和操作空间、通道，确认屋面载荷（尤其针对冷水塔和大型机组）。

5. 厂区电力配置

• 问题点：中央空调（大型设备启动时）和无尘车间风机系统（24 小时运行）为用电大户，电力容量不足是 “致命伤”。
• 避坑建议：

  • 获取厂房现有总开关容量（kVA）、可用裕量、电压等级（是否满足 380V 三相电需求）；

  • 估算新增空调 + 无尘车间 + 工艺设备的峰值用电负荷（kW/kVA），预留 15%-20% 以上裕量（需考虑大功率设备启动电流）；

  • 明确电力增容的可行性、成本及责任方（园区 / 业主 / 租户），此费用可能极高且需在谈判前确认；

  • 关注电房位置，低压供电距离过长（大于 200 米）会导致线路损耗和压降增加，需特殊设计。

  
  

二、与暖通空调系统直接相关的条件

6. 原有空调系统状况（如已有）

• 问题点：接管陈旧中央空调系统可能存在高能耗、高故障率、冷量不足等风险，维修改造费用高昂。
• 避坑建议：

  • 要求业主提供完整资料（品牌、型号、装机年份、设计图纸、维保记录）；

  • 进行专业评估：请空调工程师或机构检查设备状态（压缩机、管道腐蚀等）、运行参数、控制系统有效性；

  • 估算能耗及改造费用，避免依赖老旧低效系统作为核心生产保障；

  • 合同中明确原有系统的维护、保修责任。

7. 设备安装位置与噪音风险

• 问题点：大型设备（空调外机、冷却塔）噪音可能扰民，引发投诉、环保整改甚至停产。
• 避坑建议：

  • 了解厂区红线图及邻近敏感建筑（居民区、学校等）的距离和方位；

  • 优先选择远离敏感点的位置安装噪声设备，预留消声屏安装空间（不影响进排风效果）。

8. 能源形式与价格

• 问题点：不同地区电费标准差异大（峰谷平、变压器容量费等），能源形式选择影响长期运行成本。
• 避坑建议：

  • 明确当地工业用电收费政策及价格；

  • 评估采用三联供（冷热电联产）或高效热水机组等方案的可行性，降低运行成本。

9. 建筑保温与太阳能潜力

• 问题点：屋顶破损漏雨会影响设备寿命和洁净室环境；保温不良会增加空调负荷。
• 避坑建议：

  • 检查屋顶和外墙的保温、防水、气密性能；

  • 若租金或电费较高，评估屋面安装光伏发电系统的可行性（自用并网抵消部分电费）。

  
  

三、与无尘车间直接相关的条件

10. 建筑围护结构气密性

• 问题点：高洁净等级（如 ISO 5、ISO 6）对厂房气密性要求严格，若原结构缝隙多、“透风”，后期改造堵漏成本高、效果差。
• 避坑建议：

  • 明确所需洁净度等级；

  • 检查原有门窗密封性能、墙面平整洁净度（影响无尘隔断施工）；

  • 观察穿墙管线口是否有多余孔洞需封堵，长期租赁且洁净等级高时，优先选择结构坚固、缝隙少的厂房。

11. 地面情况

• 问题点：地面平整度差、开裂、起灰会增加基础处理成本，影响环氧 / PVC 无尘地坪施工质量和寿命，以及设备安装精度。
• 避坑建议：要求业主提供地面平整度数据，现场检查是否有严重破损、油污、裂缝，预留地坪施工条件评估时间。

12. 空间规划灵活性

• 问题点：承重墙、不可移动设备、密集柱子会限制洁净车间的分隔和扩缩，影响生产线布局。
• 避坑建议：确认厂房内有足够可改造空间，用于布置核心洁净区及辅助区域（更衣、物料缓冲、设备间）。

13. 出入口与污染控制

• 问题点：人流 / 物流入口缓冲间布置不合理，可能导致外部污染空气直吹入车间，影响洁净度。
• 避坑建议：结合图纸实地考察主物流和人流路线，评估缓冲过渡空间的合理性。

14. 吊顶空间管理

• 问题点：多梁结构、现有管道密集会影响送风均匀性，增加无尘系统施工难度。
• 避坑建议：观察天花板以上结构，拍摄照片 / 视频评估风管敷设、FFU 排布的可行性。

15. 消防与排烟系统

• 问题点：无尘车间气密性高，需与消防排烟规范衔接，确保火灾情况下的安全性。
• 避坑建议：查验现有消防设施是否合规完好，咨询专业顾问评估加装 / 改动排烟措施的经济可行性。

四、管理性 / 运维性考量点

16. 设备机房与夹层空间

• 问题点：设备机房或技术夹层空间狭小、通风不良，会影响设备（空气处理机组、变频器等）寿命和维护安全。
• 避坑建议：确保机房有足够空间和良好排风口设计，便于设备运维。

17. 维护通道便利性

• 问题点：设备周围空间狭窄会增加日常维保难度（如更换过滤网），导致效率降低、人工费上升。
• 避坑建议：设计设备位置时预留安全操作空间，主风管需设置合理的检修口（位置、大小）。

18. 环保合规性

• 问题点：空调冷水塔排污、空气污染物排放等需符合环保标准，否则可能面临整改。
• 避坑建议：向环保部门确认特殊工业的排污标准（如 VOC 控制），避开高环境敏感区域选址。

总结建议：操作步骤

1. 制定需求清单：明确生产工艺流程（发热量）、洁净度等级（如 ISO-7/8）、温湿度范围、设备尺寸 / 重量 / 功率等硬参数。
2. 拟定调查清单：基于上述要点制作细节清单，看房时记录关键信息（配备相机、测量工具）。
3. 携带专家看房：邀请设备管理、暖通工程师及建筑师现场做 “可行性初筛”，深圳 / 成都兴元环境可提供免费咨询与查勘。
4. 获取关键资料：索取建筑、结构、水暖图纸及原始设备数据，索要能耗月结单复印件。
5. 明确合同条款：在租赁合同中注明设备改造归属、资产移交范围、改建许可权、费用责任等（如 “承租方如需更换空调系统，成本承担比例为 XX”）。
6. 预估改造费用：请设计方 / 施工方基于厂房现状做方案及费用预估，优化性价比判断。
7. 预留额外预算：旧厂房隐蔽障碍多，装修阶段需增加预备金，应对突发改造需求。

最终目的